一、项目背景

    随着中国经济发展速度放缓，房地产行业走势再次陷入低迷，与此同时，不动产登记条例、地方限购松梆、楼市新政频出、新国九条落地、房贷政策不断宽松、国土部禁止以土地换项目、多地放宽公积金提取条件、以房养老试点推行等等房地产政策相继出台。特别是地方融资平台正当陷入瓶颈状态之时，PPP运作模式应运而生并得到政府大力支持。房地产管理者越来越多的意识到，房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有极强的依赖性，房地产开发与金融的关系实际上是水乳交融，不可分离。在这种背景下，房地产企业家不仅要提高其科学管理房地产项目和房地产专业团队的能力，更要掌握房地产金融工具，努力寻求新的融资渠道,消除资金"瓶颈",把握住时代脉搏才是当务之急。

自2012年“营改增”试点方案实施以来，目前交通运输业、邮政、电信和7项现代服务业已纳入“营改增”的试点范围。2015年3月5日十二届全国人大会三次会议开幕，国务院总理李克强在政府工作报告中表示，2015年，力争全面完成“营改增”。财政部对此加速了营改增的进程，原计划2016年完成的“营改增”工作将提前一年全面展开。对此，房地产开发企业营改增也提到日程。     

房地产开发企业如何做好“营改增”政策的前期准备工作，如何处理在政策过渡期的一些特殊问题，如何加强内部管理，如何领购增值税专用发票、开具、认证、抵扣增值税专用发票、会计核算及纳税申请等都必须提前进行学习。对于保单合同的签订及相关条款都要进行与时俱进的调整，同时培训业务人员如何索取并及时认证抵扣也是税务管理人员必须做了一项内容。特别是保险企业内部控制、发票索取、及企业战略调整都是营改增过程中保险企业必须关注并解决的问题，土地出让金是房地产企业的主要支出，但票据索取将成为营改增的关键点，如何处理都将引发房地产企业的税负变数。

二、项目目标

本项目的目标是：房地产融资为主线，以“营改增”为契机，利用增值税的优势和特点，兼顾产业政策及国家相关财税支持政策，开展结构化调整和转型，制定房地产企业的战略调整方向。与此同时，培养企业相关人员税收风险意识，以涉税风险控制为主线，兼顾会计准则的最新变化，结合企业采购、销售环节及内部业务部门之间的业务衔接，提高企业税务管理者的战略思维与微观税务管理技能和技巧，实现为企业价值增值的目标。

三、课程收益

1. 了解“营改增”的机理。

2.了解增值税专用发票管理及机关涉税风险及刑责。

3.了解应对营改增企业应对措施，包括但不限于企业采购、运营、销售等各环节之间涉税风险的产生及应对。

4.掌握政策调整的精髓，准确把握相关政策并用足政策，为企业决策仍至价值增值提供决策支持。

5.了解营改增政策存在的问题，准确把握并运用相关政策要点。

6．了解营改增的政策特点，结合企业的实际情况进行战略布局及调整，同时在调整过程中怎样运用财税【2009】59号公告相关政策，哪些方案在企业战略调整过程中更加有利，税负更低。

7.企业相关的合同条款应该做出怎样的调整，业务人员需要知道哪些涉税风险控制要点、

8.分享内控制度及会计核算对涉税风险控制的应用。

四、目标学员

房地产开发企业的总经理、投资总监、企业财务、审计部门、业务管理部门人员，证券公司投行管理者、资本市场业务律师、会计师、税务师事务所人员等。

五、时间：二天

六、课程提纲

模块一：“营改增”结构化减税及企业内部战略调整

    一、“营改增”政策解读及法理分析

    1.一般性规定及原理

    2.政策漏洞、立法依据及准确利用

    3．企业涉税风险及规避措施

    （1）刑法责任（2）经济责任（3）总经理与财务总监责任划分（4）规避相关风险策略

    二、“营改增”结构性减税的政策要点

    1.“营改增”结构性减税实然结果

    2.“营改增结构性减税的政策环境

   （各个税种减税方案及涉税风险分析）

    三、“营改增”背景下的公司战略调整与税负比较

    1.互联网+的业务模式调整

    案例1：互联网+房地产开发公司

    案例2：互联网+物流公司

    案例3：互联网+企业商业模式

    案例4：互联网+财务共享服务中心

    2.万众创新战略布局及用足“营改增”政策方案分享

    案例1：房地产开发对“营改增”政策应用

    案例2：商业模式创新与“营改增”政策应用

    3.上市公司的战略调整路径及税收政策运用

    4.非上市公司的战略调整布局及税收政策运用

    【案例分析】战略调整过程中各种交易模式的建立及税收政策适用分析，税负比较研究

   四、“营改增”战略布局中的兼并重组实务及税负分析

    1.分立案例操作方案及税负分析

    2.资产或股权投资方案及税负分析

    3.资产转让方案及税负分析

    4.针对不同企业“营改增”背景下的结构性调整战略选择

    5.架构搭建及退出机制安排

    模块二：“营改增”增值税专用发票的涉税风险分析及应对（两个0.5天）

              一、销售发票管理的具体操作

             1.发票管理总体原则与要求

             2．国家政策要求

             3.1 增值税专用发票内部管理总体介绍

3.2  增值税专用发票申领

    3.2.1 增值税专用发票申领－首次申领

             3.2.2增值税专用发票申领－日常申领

            3.3增值税专用发票分配

            3.4 增值税专用发票开具

    3.4.1开票基础信息设置－业务部门开具专票信息审核

    3.4.1开票基础信息设置－新增产品及特殊集团业务审核

    3.4.2增值税专用发票开具－非系统侧收入开具

    3.4.3增值税专用发票－红字发票开具

    3.4.3增值税专用发票－开具红字发票

    3.5增值税专用发票传递－抄报税

    3.6增值税专用发票传递

    3.6.1增值税专用发票传递

    3.7增值税专用发票遗失

    3.7.1增值税专用发票遗失－已开具发票

    3.7.3增值税专用发票遗失－空白发票

    3.7.3增值税专用发票遗失

    3.8增值税专用发票作废

    3.9增值税专用发票验旧

    3.10增值税专用发票缴销

    3.11增值税专用发票保管

    3.12发票统计分析

    3.13通用机打发票管理

    二、进项税发票管理及采购内控机制

    1.预算管理

    1.1 预算阶段的业务规范（资本与运营支出，含税不含税因素分析）

    1.2预算立项阶段的需求规范（1）（ 立项管理：区别项目是可以抵扣进项和不可以不抵扣进项项目）

   1.3预算立项阶段的需求规范（2） （日常运营业务活动：按照是否可抵扣对运营支出重新梳理，明确其适用税率，在进行日常预算管控时充分考虑可抵扣业务对预算支出的影响，以不含税价作为预算执行及冻结基础。）

    1.4预算管理的系统需求（预算系统功能变更：预算维度-业务活动增加了“是否抵扣，税率，是否视同销售”这3个字段）

    2.供应商管理

    2.1供应商管理的业务规范

    2.2 采购需求的业务规范

    2.3 如何判断采购类别是否可抵扣

    2.4一般纳税人与小规模纳税标准划分

    3.采购实施

    3.1采购实施的业务规范

    3.2评审调整系数的原理

    4.合同管理合同管理的业务规范

    4.1采购亊项（物料或服务）

    4.2项目或业务活动

    4. 3 供应商纳税资质

    4. 4合同谈判结果（可取得与增值税专用发票与否）

    5.采购执行

    5.1采购业务订单规范

    5.2实物管理阶段的业务规范

    5.3库存管理的业务规范

    5.4《固定资产投资分类》《成本费用可抵扣提示手册》

    6.增值税扣税凭证管理业务流程

    6.1增值税进项凭证报销流程图

    6.2增值税扣税凭证内部管理关键点

    6.3增值税扣税凭证内部管理流程

   6.3.1进项抵扣凭证管理简介

   6.3.2特殊扣税凭证抵扣流程介绍

   6.3.3进项抵扣凭证退换票流程（1）

   6.3.4进项抵扣凭证退、换票流程（2）

   6.3.5进项抵扣凭证退、换票流程（3）

   6.3.6丢失发票处理流程

   6.3.7进项扣税凭证保管流程介绍

   6.3.8进项抵扣凭证抵扣情况对比分析

   6.4进项税额转出流程

   6.4.1进项税额转出几种情形（项目调拨、库存物资、在建工程、固定资产）

   6.4.2. 进项税额转出业务规范

   6.4.3. 进项税额转出会计核算

三、增值税专用发票的涉税风险管控

            1.增值税专用发票与普通发票的犯罪规定及相应的处罚

            2.增值税发票犯罪与普通发票犯罪的区别及应对

            3.增值税专用发票涉税风险的控制及管理

            4.企业接受发票涉税风险的识别及应对（合同、传递、税款承担等责任划分）

            5.增值税专用发票的获得（发票种类、发票内容、纳税人主体等）

    模块三：“营改增”后预算模式的转变及土地增值税的处理变化（

1.      增值税与营业税对工程标的产值、成本的不同计量

2.      营改增对工程项目招投标的影响，招投标的策略

3.      营改增对项目成本概预算的影响分析

4.      对供应商的选择

5.      对项目购买设备资产的策略

6.      对企业经营成果考核体系影响（收入，成本，利润，现金流和资产）

7.      对企业管理的营销（投资经营、项目核算）的影响

8.      这次营改增后，土地增值税怎样处理？国外怎样处理的？

9.      会计准则以及营改增后，房地产企业买一赠一对土地增值税有什么影响？

10.  营改增后，土地增值税是增加了还是减少了，有什么样的影响？

11.  土地增值税的税收筹划

12.  房地产企业的应对策略

模块四：前期准备制度安排及应对实务操作分享

一、前期纳税辅导手册的编制

1采购制度的建立及操作实务流程的规范

2采购合同条款的重新梳理及相应税负的调整

3销售环节内部控制制度的重整

4运营过程中的财务制度的合理重建及涉税风险点分析

二、中期的培训

1财务人员培训

2业务人员培训

3领导观念的转变培训

三、后期的具体政策把握及操作要点

1会计核算

2税务风险控制

3税收筹划安排

模块五：房地产营改增政策已经确认的方案与未确定方案的几种备选方案介绍

1.  甲方供材的进项税抵扣处理？

2.  新旧项目划分怎样处理？有几个方案？

3.  特殊业务问题的处理，土地出让金、人员费用、融资费用等的涉税处理和进项抵扣

4.  纳税时间、纳税地点确定？

5.  留抵税额怎样处理？

6.  预缴办法及合并纳税怎样规定？

7.  。。。。。。

    七、师资介绍

讲师介绍：朱克实，北京国家会计学院教授，中税咨询集团高级合伙人，中国人民大学财政学专业税收实务方向博士，澳大利亚新南威尔士大学金融学硕士。研究员级高级会计师，注册税务师，中央财经大学兼职教授，中国注册税务师协会网校企业所得税汇算缴课程主讲教师，北京国家会计学院房地产企业税务技能提升高级研修班责任教授。

      在《财政研究》、《税务研究》、《涉外税务》、《中国税务》等核心期刊发表论文30余篇。专著有中国税务出版社出版的《企业税务管理研究》（2010年8月第一版）；参编《最新企业会计准则讲解与实务操作指南》、《新会计大辞典》等。

提供税收筹划的企业有：世纪金源集团、首都机场房地产建设集团、北京西都房地产公司相关四个开发项目、神华集团神晥安庆电力有限责任公司二期EPC项目，国星集团，山特维克中国投资公司、安徽淮北相王啤酒有限公司、航天信息、三一重工、四川长虹、海兰信、北大方正、京东方科技、清华同方深圳公司、清华同方香港公司、盘古优品电子商务有限责任公司、甘肃路桥建设集团、国民信托投资有限公司，欧美环境工程有限公司、三门峡惠能热电（集团）有限公司、中油国际、北京信威通信技术股份有限公司、北京大雄国际物流有限公司等企业（集团）。

    主要讲授课程：1.《企业税务管理》

2.《企业重组税收政策解析与税收规划》

3.《企业税务风险管控与税收规划》

　 4.《外籍个人及境内高管个人所得税税收筹划》

　 5. 《让企业减负的“六式23招”》

　 6.《房地产企业经济合同涉税风险控制、税收规划与财务人员自身风险规避技巧》

7.《房地产企业项目全程纳税筹划及税收风险防范》

8.《房地产开发项目结算、土地增值税清算鉴证暨营改征与税收规划高级研修班》

9. 《房地产开发全程票据处理技巧、税务风险管控及案例分析》

10.《最新会计准则会计处理与税法差异分析与协调》

11.《营改增政策解析及税收导向的商业模式创新》等课程。