7月24至25日，朱曙东先生受全国房地产培训中心之邀亲临永州，在长城酒店为我市房地产策划、经纪及营销人员进行专题培训，吸引了100余名本地房地产精英前来学习、充电。借此机会，腾讯房产独家专访朱曙东。

        腾讯房产：朱老师，您好！您已经两度获得“中国房地产策划大师”称号，您的“全程营销”与王志纲的“概念地产”、曾宪斌的“品牌策划”齐名，业界更是把王志纲、陈劲松、施永青和您评为房地产业界的“四大顾问天王”。而据我所知，您的第一份工作是大学教师。请问，您是怎么一头扎进房地产行业的？

        朱曙东：我进入房地产行业，既是偶然，又是必然。情况是这样的，我本科所学的专业是外语，研究生读的专业是经济学，后来攻读了中国人民大学的MBA。1991年，我研究生毕业，和所有的毕业生一样面临择业。我有幸进入当时全国的著名乡镇企业——天津大邱庄，是大邱庄尧舜集团给了我一个进入房地产的机会，恰好大邱庄正在运作天津的小白楼项目，委派我负责这个项目，这是我人生第一次参与运营房地产项目。

        后来大邱庄尧舜集团在海南投资，我又被派往海南开发项目。众所周知，90年代的海南，是中国房地产行业的风暴中心，我在那里积累了许多宝贵的经历和经验，也见证了许多房地产的狂欢与悲情，至今令人难忘。1993年，我回到了家乡上海一带，就职于新意达集团。1994至1995新意达集团在北京开了四个平价购物广场，我再次有机会成为项目负责人，最早探索出一套颠覆传统商业的新模式。这是我进入房地产行业的第一个五年。

        1996年我进入广东美的集团，并获得一个大盘运作的机会。那时，我开始酝酿《房地产全程营销》书稿，我一边运作项目，一边研究总结，把过去的住宅地产和商业的经验、教训进行加工提炼，初步形成了的文字书稿。捧着书稿，我总觉得有一些遗憾：我写的是关于房地产的书，而我竟然没有把万科这种在全国有名的房地产企业研究透，岂不遗憾？1998年，正好美的海岸花园项目已经完成，我立刻加盟万科，通过两年的“潜伏”工作和细致考察，进一步完善了我的房地产全程营销理念。2000年，我办了两件大事，58万字的《房地产全程营销》一书由广州出版社出版，并且创办瑞尔特控股集团。这是我进入房地产行业的第二个五年。

        而后的近15年时间里，我的业务工作从最初的房地产咨询、代理，慢慢延伸到资本运营、区域综合开发、房地产投资、连锁商业、基础设施项目开发、品牌战略研究、人才培训等方面。2005年发起创办瑞尔特房地产商学院，2007年发起创办北京大学房地产黄埔总裁班，2011年发起创办中国区域综合开发研究中心。到目前为止，成功策划运营了广东美的海岸花园、深圳中海阳光棕榈园、深圳万科四季花城、三亚碧海蓝天、长沙创远景园、湘西凤凰翡翠城、南昌象湖源、重庆骏逸天下、成都万科银都花园、南京苏源颐和美地、苏州国际科技园、济南齐鲁花园、东营清风湖、烟台九隆街、郑州鑫苑名家、十堰四方新城、武当山太极湖生态文化旅游区、北京竞园及匈牙利布达佩斯亚洲中心等众多国内外品牌项目。足迹遍布大江南北，甚至到了海外，所以业界朋友爱称我为房地产界的“徐霞客”。

        腾讯房产：听了您这么丰富的人生经历，真是感慨万千。房地产行业的兴衰沉浮，与太多人的命运息息相关，尤其是像您这种真正的房地产人。我想请问一下，支撑您这么多年的支点或者说动力是什么？房地产会是您一生的事业吗？

        朱曙东：从事房地产行业的二十多年时间里，我也常常在想这个问题。其中的酸甜苦辣，只有自己能够体味，我想是因为我挚爱着这个行业，每时每刻都在琢磨房地产，也就是热爱并擅长吧！我在这里获得了人生价值的实现，也懂得了更多人生的道理，以及对中国社会现实的思考，这无疑是我不断前行的动力。

         1996年，当我提出全程营销体系的时候，这只是一个专用名词；1998年，我完成了全程营销理论体系，1999年使之更加完整完善，然后用了整整15的时间去实践这个体系。这是我的心血与努力，同时也是我团队的心血与努力。我相信，这也是整个房地产行业的一个财富。现在有很多同行在借鉴和使用我的这个体系，去运营一个个具体的项目，并取得了成功，这是我很欣慰的。用我的前老板王石的话说：“我们一直在房地产行业努力着，我们不是在项目上就是在去项目的路上。”

         腾讯房产：短短的2天时间里，我相信您也对永州的房地产行业有了初步的了解。作为一名营销大师和城市运营专家，请问你对永州这座城市的印象如何？能否请您对永州房地产开发甚至城市建设提出一些建议？

        朱曙东：这次真的很荣幸能够来到永州与大家交流。因为时间比较短，又比较仓促，只对冷水滩和零陵这两个中心城区的房地产做了粗浅的了解。

        我到过全国数百个地级市，特别关注地域的人文情结。1999年第一次到湖南，这是第一次到永州，来了以后觉得永州这座城市还是非常不错的，永州是一个有深厚的文化底蕴的古城，将来发展肯定会越来越好。其次，永州的自然山水非常独特，尤其是潇湘二水的交汇处，所以永州有李达、陶铸等伟大的人物，更有柳宗元这样一个才子，说明这是一个人文荟萃、人杰地灵的地方。

        一直把湖南人叫做南方的山东人，因为湖南人和山东人一样，比较耿直、爱憎分明，包括在战争年代，在和平建设年代，都是一样。

        对于永州城市建设和房地产行业的建议，我也就实话实说了：一下高铁站，映入眼帘的是大量的房地产广告与楼盘建设的场景，感觉得到永州城市化的不断扩大，尤其是零陵区冷水滩区融城的战略，这样给企业创造了很多机遇，城市建设在日新月异地发展，规模在扩大。永州楼盘的开发量很大，开发商可以转战发展旅游地产，或者将其与商业地产结合，也可开发养生类的地产。我特别关注江华、江永这一带的旅游地产，我们应该向湖南张家界、凤凰和广西桂林等周边地区的旅游地产项目借鉴学习。

        但是，我还有些担忧。给我强烈的感觉是，永州商业地产的开发量有点偏多，我看到基本上每个楼盘都有一定量的商业，而且现在很多楼盘已经完工了，而商业面积还是空荡荡的，对此需要进行正确的宣传和引导，避免出现烂尾楼、长期空置房，这对城市的发展也是损伤。其次，我说说永州的房地产物业管理。来了永州以后，这一点感触很深，我看见相当多的楼盘规划设计是不错的，但是为什么每家每户都装上了不锈钢的防盗网窗户，尤其是很多二十多层的高楼也布满了防盗网，令人不可思议。这个我认为很丑，是对城市形象的破坏，也不符合人性的需求，完全可以通过提升物业管理水平来提高城市家庭的安全，现在长沙的防盗网就很少见了。当然，一个城市物业管理的提升也是需要时间来调整的，应当加强硬件设施的投入，并通过宣传居住安全措施的管理手段来解决。

         腾讯房产：您现在身兼数职，又有自己的公司和团队。而参加全国房地产行业的培训工作无疑会占用您很多时间和精力，您参与全国房地产行业培训的初衷是什么？请问您如何协调和分配工作时间？

        朱曙东：是的，我有企业要管理，北京大学有研究任务，还有社会兼职，说起来的确是比较忙。但是，一些非常有意义的事情，即使工作再忙，也要挤出时间来做。

        我本人也是中国房地产研究会法规委副秘书长，参加全国房地产行业的培训工作，是为行业培养人才，对行业未来的健康持续发展十分重要，这是我的一个责任。同时，我觉得这也是我分享行业信息的一个好机会，可以到全国各地去考察、学习，这使我对全国的房地产保持动态的了解与把握 。我也有自己的企业，有市场部，我也跟各地学员同行们进行交流，获得大量市场信息，他们也给了我很多启示。还有，北京大学是一个很好的交流平台，使我的研究工作更加方便。同时，我完成的这些研究成果也有机会与更多人分享，何乐而不为呢？好的东西当然要分享！这一次我作为建设部干部管理学院的教授来永州开展房地产销售人员的讲座，也确实收获多多嘛！

        腾讯房产：现在房企都热衷于谈论互联网思维，请问您对此有何见解？

       朱曙东：关于房地产和互联网的关系，这是一个非常热门的话题，进入移动互联网时代，这是每个房地产企业和房地产人都不能回避的问题。我简单地说说我的观点：第一，房地产不能拒绝互联网思维，更应该把互联网有效地利用起来。有些企业从思想根源上屏蔽了这种意识，这是很可怕的，我们要重视网络媒体在房地产的重要性，要适应这种新变化。第二，如何使用互联网在房地产的作用？一定要因地制宜，不能照搬硬抄。永州虽然是一个四线城市，但是互联网的发展应该与全国也是同步的，未来互联网将是我们很重要的一个生活方式，从企业来讲，要重视，需要尝试，不要拒之门外！除了本地的房地产门户网站，当下微信是个很重要的载体，可以对销售、宣传乃至调查起到意想不到的作用。甚至视频、微电影、二维码、APP这些工具也可以尝试。房地产营销是个组合拳，光靠网络解决不了营销问题，但是没有网络营销在竞争中是失分的。

       腾讯房产：谢谢朱老师耐心细致的解答。最后，能否请您对腾讯房产的网友讲几句话？关于买不买房这个“永恒”的话题，您如何看待？

        朱曙东：好的。各位腾讯的网友大家好，和你们一样，我对腾讯也充满感情。腾讯的QQ伴随我们成长，给了我们互联网时代最便捷的沟通平台，腾讯公司的微信产品现在再次刷新了我们生活的方式。短短的时间内，腾讯已经成为中国互联网的领军企业，这是一个值得所有人尊敬的企业，也是值得我们信赖和支持的。我很高兴今天能够在腾讯房产这个平台上与大家进行这么长时间的沟通和分享，谢谢大家！

       我是个所谓的“房地产专家”，今天又接受了腾讯房产的采访。所以，很多网友可能会问我一个问题：现在房地产市场处于调整期，关于买不买房是个大问题。我想这个问题，即使是专家说了也不算，媒体说了也不算，主要是你们自己说了算。其实买不买房取决与自己的思想与意识，不能看市场行情，需要买房就买。

        所以我给腾讯房产永州站的网友们一个建议：该出手时就出手，只要需要什么房就买什么房，不要受舆论的影响。最后祝腾讯房产永州站的网友们，家庭幸福，生活美满！谢谢！！