房地产融资可谓是“华山还有一条路：境外银行。”2014年8月30、31日两天，在为“北大房地产总裁班”讲学时，笔者曾这样说。笔者给与课房地产企业家们特别介绍了外资银行信用文化、审批流程等融资特点，着重强调外资银行对中国房地产贷款关注点，并以案例讲解境外融资进入及退出的技巧和途径，鼓励有实力房企面向境外银行融资。“今年我国的房地产开发商从境外银行贷款59亿美元，同比增长39%。境外银行融资，已成当前大中房企摆脱资金困局的华山新路。

    15家银行半年输血地产2280亿

    据中国资本策划研究院（CCP）了解，除中行外，今年上半年，国内15家A股上市银行房地产对公贷款中，房地产贷款余额合计3 .01万亿元。而在去年底，这一数字约为2 .78万亿元，半年时间增加了2280亿元左右，而去年同期增额为1180亿元，这表明今年新增规模接近去年同期的两倍，多数银行加大贷款投放力度。

    经过去年楼市的调整后，今年房地产行业风险开始暴露，不少地区传出开发商“跑路”的消息，部分银行开发贷规模都有所压缩。其中，工行上半年开发贷余额5162亿元，比去年底减少约2.4亿元；交行和华夏银行分别为1974亿元、743亿元，比去年底减少39亿元、24亿元。三家银行合计减少65.4亿元。

    但与去年同期相比，今年上半年，银行房地产开发贷仍现突进之势。今年上半年，在上述15家上市银行中，开发贷新增规模以农行为最多，其贷款余额为5895亿元，比去年底增加564亿元，同比多增154亿元，在贷款中的占比则从去年底的11.3%上升至11.7%，上升0 .4个百分点。此外，建行新增规模虽然略小，但也达到了212亿元。

    但是对于绝大多数房地产开发企业来说，国内银行的输血仍是‘杯水车薪’。因此在宏观调控的大背景下，对资金极其敏感的大中型房地产业不得不开拓多元化的融资渠道，而谋求境外银行融资即是地产商可以努力的方向。

    事实上，国内房企除了国内银行借款外，信托、海外融资、各类房地产基金都成为补充融资的主要渠道，只是融资力度与融资数量还远远不够。龙头房企万科曾于2013年11-12月，就两度海外低息发债合计近17亿元。而包括万科、绿城、恒大、碧桂园、万达、方兴等共有超过20家房企纷纷发债融资。截至去年11月，房企海外融资总额(包括贷款)累计已突破529.1亿美元，约3228亿元人民币，同比2012年翻了5倍，其中房企的票据跟债券融资就达到了367.5亿美元，合计人民币2241亿元。

    国外银行等商业贷款方兴未艾

    国际商业贷款是对在国际金融市场上以借贷方式筹集的各种资金的总称。它包括了除国际金融组织和外国政府贷款以外的其他国外贷款。国外商业银行和其他金融机构贷款是一国国内机构向国外的商业银行和其他金融机构以借贷方式筹措资金的方式。贷款分为短期（一年以下）和中长期（一年以上）贷款两种。

    对于国外银行等资金提供者来说，他们首先关注的是风险与透明度问题。而国内大多数房地产企业都是民营企业，公司的股权结构和控股结构缺乏上市公司的透明度，尽管有信誉，但是财务不公开、不透明，管理模式也大都是家族管理模式，因此一般较难获得境外银行的青睐，这或许也是国内房地产企业较难获取外资银行贷款的瓶颈之一。

    国内房地产企业要想从外资银行获得贷款，必须忍受很多特别的程序（见附件）。比如花旗银行，就有非常周密的风险评测系统，会不断地对信贷进行测试和调整。而且外资银行会特别看重企业现金流，看重企业是否稳健成长。中国企业往往成长得特别快，但对银行来说，快而稳健才是最重要的，如果企业发展快，但是不够稳健的话，外资银行也不敢支持。

    附件：国外商业银行贷款操作流程

  

     从行业为王到公司为王

    据CCP了解，截至今年8月27日，包括“招商地产、保利地产、万科、金地集团”四大地产巨头在内的近百家上市房企已经晒出了中期“成绩单”， 上市房企财务状况轮廓也已基本清晰。98家上市房企业累计实现营业收入从上年同期的2130.26亿元略增至今年上半年的2298.78亿元，增加了168.52亿元，同比增幅为7.9%。

    但行业增收不增利。今年中期，上市房企实现利润总额和归属母公司股东的净利润却并没有同步增长。其中，98家上市房企实现利润总额基本不变，从 去年上半年的403.42亿元微增至403.44亿元；而实现净利润总额却从去年同期的265.42亿元下降至今年中期的259.03亿元，减少了 6.39亿元，降幅为2.4%。

    与此同时，98家上市房企整体经营活动现金流情况呈进一步恶化态势。上述98家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-428.40亿元减少至今年中期的-824.78亿元，同比大幅减少92.53%。

    这说明国内房地产市场已经度过居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，今后将进入到居民理性消费、企业理性开发和产品质量进一步提升的时代。房地产行业要适应新常态。

    客观上，我国房地产的确已进入了新一轮的调整周期，经过短期调整后，市场会降温，回归理性的常态。今年上半年，全国房地产开发投资增速下降，商品房和住宅的新开工面积、销售面积与销售额就已出现了负增长。

    整个房地产行业已是由夏入秋，整个行业的利润率下降毋庸置疑，宏观的融资难度在加大，资金的压力，特别是小开发商的资金压力越来越大，后几年资金会偏紧，利率也会偏高。房地产企业在项目选择上，现在应该以现金流和回报为中心，要从行业为王到公司为王。

    总之房地产企业要重塑资金链条，依托自身资源和特点，摆脱过去对于银行贷款的单一依赖，在大环境和宏观调控下求生存、谋发展。小规模企业要避企业风险，走兼并之路；中等规模企业要创新企业个性，培养专业能力；大规模企业要整合企业实力，接纳各方资金，包括降低资金需求、通过业内强强联手、资本市场融资、国企资产重组、联姻海外资本、搭建境外银行的融资华山新道。