客户：北京大学房地产高级研修班(游学到重庆) 地点：重庆市 - 重庆 时间：2013/9/21 0:00:00 “建立房地产调控长效机制，放宽房地产融资政策，落实房地产投资信托基金(REITs)，房地产融资至少不再难。”中秋节刚过，9月21、21日，中国资本策划研究院院长朱耿洲博士来到山城重庆，为 “北京大学房地产高级研修班” 游学而来的学员系统讲学重庆房地产企业融资策划的渠道与方法、房地产政策形势、房地产融资风险防范等实战实用的内容，重庆周边地区80多位房地产业相关精英到课学习。 笑谈“撤资中国，移情海外”事件 针对学员问及当前房地产投资形势时，朱耿洲博士表示：李嘉诚也在惧怕房地产泡沫风险而“撤资”中国了，大陆投资者抵御风险能力较低，是不更要谨慎涉足楼市？！ 资料显示：香港首富李嘉诚所在的长实及和黄系近期撤离内地和香港部分项目投资确是事实，“逃离内地、香港入驻海外”。李嘉诚身兼长江实业及和记黄埔主席，从香港和内地撤资，坦言“只是担忧风险”，称公司出于稳健的投资考虑，不把鸡蛋都放在一个篮子里，“今天卖出去，明天价格合适还可能再买回来。国内外的投资机会同样都在关注，只是目前到欧洲投资的机会更多”。这也证实了，李嘉诚公司确实出售了香港和内地的一些房地产项目。欧洲虽然稍有滞后，但是房地产复苏就在眼前。李嘉诚从内地和香港撤走部分资金投资欧洲，其眼光独到，把握商机准确。 从全球经济上必须看到，外资从新兴市场国家撤离，仅仅是因美国三轮量化宽松政策放出退出的信号，如果真正到了实实在在退出之时，不仅新兴市场国家，而且欧美国家经济金融都将遭受重创。这也从一个侧面提醒我们，一定要做好应对美国量化宽松退出带来的风险，央行应该有充分的应对政策工具储备。因此投资者要理性看到，李嘉诚都惧怕房地产泡沫风险而“撤离”了，投资者是不是应该更谨慎？ 解读上层房地产政策 9月10日下午，国务院总理李克强在大连2013夏季达沃斯论坛期间，就中国经济增速放缓、金融体系改革等经济热点问题回答了企业家代表的提问时表示，中国还将推进资本市场的多元化发展。李克强指出，中国整体来讲间接融资比重较高，融资的渠道还不够丰富。所以，还要继续推进改革。前不久已经推出了扩大信贷资产证券化试点的措施，这也会继续推进。 　而早在2008年12月，前国务院总理温家宝就曾指出过及国务院公布“金融30条”明确规定：要创新融资方式，通过房地产信托投资基金(REITs) 等多种形式，拓宽企业融资渠道。 随后国务院已批准北京、上海、天津三城市作为试点城市，开展了房地产信托投资基金（REITs）试点工作。央行、银监、证监也都积极支持房地产信托投资基金(REITs) 。 而前前国内房地产企业在过去一年受到国家宏观调控政策很大影响；受惠于近期推出的经济刺激政策及金融创新工具，房地产企业可通过与信托公司合作拓宽融资渠道，提升市场竞争力。 朱耿洲博士认为：这些工作也标志着中国房企的转型，一是融资渠道转型：由过度倚靠银行等间接融资，转型为多渠道、直接融资；二是角色转型：由开发商转型为房地产基金管理人；三是上市渠道转型：由股票上市，转型为REITs基金上市。通过房企与信托公司的合作，以房地产信托基金理念开发全新的信托投资工具，专项用于相关房产项目的投资。 详说房地产信托投资基金(REITs) 朱耿洲博士表示：房地产信托投资基金(REITs)是当地产证券化的重要手段。 房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 而领汇、泓富、越秀房地产信托投资基金受到市场热捧，市场价格持续大幅涨升，受此影响，国内掀起一股巨大的REITs上市融资潮，北京、天津、大连等地的商业地产巨头，纷纷将目光瞄准香港、新加坡，期待再续高潮。 而随着房地产调控长效机制建立，房地产融资政策有可能放宽。房地产投资信托基金(REITs)可能伴随着房地产调控长效机制推出。目前，有关机构已将房地产投资信托基金(REITs)相关政策方案提交至主管部门。 据悉，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。而天津、上海等地2009年开始着手准备REITs相关试点。 REITs作为房地产风险共担、收益共享的信托基金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，投资者拥有发行收益凭证，该基金可以汇聚民间资金进行房地产投资或者管理，较为规范且有稳定利润来源的REITs也可以上市，是一种可进可退的民间资金投资方式，其中最重要的是，房地产的一级开发、二级开发、保障房建设管理都可以通过REITs的方式进行，将银行从房地产贷款的绞索上再解救一次。 另悉，对于涉房再融资申请的审核工作，住建部、国土资源部将采取"专项核查"的方式进行。在涉及用地和商品房的专项核查方面，其范围划定为在国家房地产调控政策持续期间，房地产行业上市公司、非房地产行业上市公司通过再融资募集资金投向房地产开发业务或重大资产重组置入房地产开发业务。 并且，按照此前国务院有关规定，房地产企业上市申请、再融资、涉房资产注入等行为，必须以"无囤地""无囤房""无违规销售"为前置条件。按照三部门从2009年商定的工作程序，在提交再融资申请后，"无囤地"审核和证明材料由国土资源部开具，"无囤房和违规销售"的审核和证明材料由住建部开具。 截至目前，已有21家上市房地产开发企业制定了再融资计划，总规模超过500亿元人民币。 本期由“北京大学房地产高级研修班”承办 本期也是中国资本策划研究院“融资策划36计”知识体系全国大巡讲总第554期