导读：朱耿洲博士为深圳市房地产业协会会员分析了当前最新的房地产融资环境政策、特点、市场走向、风险，分析了中国房地产融资长期存在的问题，解读了全国房地产开发经营数据，阐述了最新中国房地产政策要点，给出了关于当前中国地级以上城市房地产开发投资吸引力方面的研究数据与结果，指出了2014-2016年房地产金融几个特征，分享了当前房地产企业融资策划的渠道和方法。

      盛夏季节，2016年6月24日，中国资本策划研究院（CCP）院长朱耿洲博士应清华大学深圳研究生院的邀请，给2016清华研修班——深圳市房地产业协会的会员们进行了一场专题讲座，演讲主题“房地产融资环境与融资策略”。

       朱耿洲博士重点分析了当前最新的房地产融资环境政策、特点、市场走向、风险，分析了中国房地产融资长期存在的问题，解读了全国房地产开发经营数据，阐述了最新中国房地产政策要点，给出了关于当前中国地级以上城市房地产开发投资吸引力方面的研究数据，指出了2014-2016年房地产金融几个特征，分享了当前房地产企业融资策划的渠道和方法。来自深圳市房地产业协会会员单位包括万科深圳公司、中粮地产集团、和记黄埔、金地（集团）、鹏城房地产、深圳物业发展集团、百仕达地产等会员企业60多位高管参加，讲座气氛热烈。

（下图为朱耿洲博士为清华研修班进行“房地产融资环境与融资策略”专题讲座）

房地产融资及政策环境

       朱耿洲博士首先列举和分析了房地产融资及政策环境：

       今年以来，北京、上海、深圳等一线城市出现房价暴涨，随后带动部分二三线城市房价普涨，甚至出现了信贷资金“加杠杆”入市炒作的迹象。同时，土地市场上，上演了一场场“面粉贵过面包”的地王竞拍赛，众多房企不计成本拿地的背后是宽松的融资环境。有迹象表明，现在银行对于开发贷非常慎重，只给大型知名房企贷款，中小型房企基本不考虑；对于地王类项目贷款，尤其是地价远高于房价的项目，也会非常谨慎。

       朱耿洲博士分析认为：当前楼市过热 房企融资环境或收紧。

       央行2016年6月15日公布的数据显示，5月新增人民币贷款9855元，其中，居民中长期贷款增加5281亿元，占全月新增贷款的一半。而居民中长期贷款主要为个人房贷。统计数据显示，我国房地产贷款占金融机构全部贷款的比重约20%。如果考虑到还有以其他用途申请的贷款变相进入房地产市场，这一比重可能更高。 

      央行最新数据显示，5月人民币贷款增加9855亿元，较上月大幅反弹4299亿元，同比多增847亿元。贷款大幅增加的主要原因来自于楼市的火爆。5月新增贷款中，居民贷款增加5759亿元，其中短期贷款增加478亿元，中长期贷款增加5281亿元，创下有统计以来的新高。居民中长期贷款占到全部贷款的53.6%。而企业中长期贷款占全部信贷的比例仅有18.5%，好于4月份的负增长，但大幅低于前8个月。  

      朱耿洲博士指出：其实，从5月份房地产投资及销售数据来看，房地产市场出现降温迹象。  

      国家统计局数据显示，1~5月份房地产开发投资增长7%，比1~4月增速下降0.2个百分点。房屋新开工面积同比增长18.3%，增速比1~4月下降3.1个百分点。同时，1~5月商品房销售面积同比增长33.2%，增速比1~4月回落3.3个百分点；商品房销售额同比增长50.7%，增速比1~4月回落5.2个百分点。  

虽然一线城市在各种限购措施不断出台的情况下，成交量有所下滑，但部分二线城市楼市仍是高温难退，直接表现为居民中长期贷款大幅增加，成为5月当月新增人民币贷款的主要构成，也对新增人民币贷款能够大幅反弹形成强有力的支撑。  

       朱耿洲博士进一步指出：防范金融风险，房企开发贷、再融资或收紧。

       2016年6月3日，中国人民银行上海总部宣布，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动，进行全方位的监测与管理。这说明，央行对房地产泡沫警觉并开始采取行动。  

      从全国开发贷数据上来看，根据国家统计局数据测算，5月份单月房企获得开发贷1444亿元，与4月份相比略微增长，但与3月获得的1755亿元相比，跌幅约18%。 “大银行对房企开发贷一直实行的是名单制管理。相对来说，去年到今年银行发放开发贷的情况还算是比较宽松。接下来，银行对于开发贷这一块的风险控制可能会加强。尤其是房价上涨过快、信贷投放过多的城市，房地产贷款窗口指导很可能会出台。”

     朱耿洲博士认为，将存量房转为租赁市场房源，可有效盘活资产、缓解库存压力。

       朱耿洲博士还解读了2016年6月3日正式出台的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），《意见》对加快培育和发展租赁市场有了更具体的规范，推动住房租赁市场更规模化、集约化、专业化，住房租赁市场发展将迎来新阶段。意见提出未来五年发展目标，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

      朱耿洲博士进一步解读指出：当前我国流动人口规模较大，租赁住房成为大多数流动人口解决居住问题的主要方式，而我国呈现出的“重售轻租”现象，使得住房租赁市场发展较为落后，缺乏合理的租金定价及管控体系、监管机制也尚不健全、租赁各方权益缺乏法律依据和保障，不利于房地产市场健康发展。此外，市场房源主要来自个人私房，企业或机构占有率低，且行业无标准、产品良莠不齐，多重问题给租赁市场发展带来诸多障碍，这些问题都有待解决。

      房屋租赁业务是一项前期投入资金大、回报周期长的微利业务，加快培育专业的房地产租赁机构，有助于增强产业规模化效应，同时在当前房地产市场库存压力较大，部分房企通过将存量房转为租赁市场房源，亦是有效盘活资产、缓解库存压力的一种有效途径。

     房地产融资的策略

       通过朱耿洲博士对房地产金融环境政策进行了详尽专业的分析和解读，学员们对最新的房地产融资特点和市场走向、风险有了清晰的认识，如何应对？

      朱耿洲博士给出了专业的房地产融资的策略。

     朱耿洲博士主要介绍了18大后房地产18大特征、房地产36种主要融资渠道与方法，着重谈及了资产置换融资 、实物期权融资 、承租权融资 、房地产节税策划融资等融资方法，还列举万科案例进行分析总结： “1个中心、2个基本点、4项成功法则、5大教训、15招融资内功、17招融资、轻资产制、八爪鱼战略、前海公馆REITs.”，等令学员眼界大开，赞叹不绝…...

朱耿洲博士最后对房地产企业融资风险规避策略作了精妙的总结：

1.       优化企业融资大环境

      房企的融资方式、融资策略离不开企业融资大环境，而对企业融资环境影响最大的是国家金融方面法律、法规和政府相关部门的规章、政策，有时政府的一项财政或者货币政策会引起金融领域的“地震”。所以，我们政府相关部门需要优化房企相关融资环境，制定相关配套的金融行业规章、制度，促进金融环境的稳定，加强对金融领域的宏观调控。金融环境的不确定性蕴含了融资的风险性，所以我们房地产企业更应从宏观上把握金融环境的发展趋势，做好政策、法规的学习，微观上也要制定相应的措施，识别未来金融环境变化风险，并提前做好适应金融环境变化的准备工作，使金融环境变化带来的损失降低到最低。

2.       实施多元化融资策略

      房地产企业融资结构单一，是其融资风险加大的重要原因，为了规避企业融资风险，把风险控制在企业可接受范围内，房产企业因该实施多元化的融资策略。我们知道投资的多元化可以分散投资风险，人们容易忽略的是融资的多元化同样可以分散部分可控的融资风险。资本市场融资方式的多元化也为多元化融资策略提供了可能条件，单一的银行贷款融资，使企业利率风险特别突出。大型房地产企业应该可以考虑上市融资，基于目前上市条件的限制，房地产可以通过资本运营、战略兼并重组，买壳上市也是一个获得资本市场股票融资的捷径。其次，得利于金融融资工具的创新，房产企业还可以选择房产信托和投资基金融资，同时利用好民间资本，尽量降低对传统银行资金的依赖。最后，房产企业还应结合自身特点，搞好与房产抵押、质押等中介金融结构的关系，利用好房产抵押、质押等方式，在最关键时刻获得资金的使用权。

3.强化企业控制融资风险能力

      处于金融环境中德房产企业，为了规避企业融资风险，必须要强化企业自身的融资风险控制能力。对于一些能带来潜在利益的风险，管理者应该在风险收益和潜在风险损失之间进行权衡，努力把融资风险控制在企业的可接受范围内，获得最大化的融资收益。首先，房产企业要强化风险控制意识，制定完善的融资风险控制框架，合理、科学的预测可能带来的融资风险，并及时的采取相应的控制措施。其次，房企需要加强对资金的管理，突出现金流的重要作用，制定与战略相适应的现金收支计划，对计划内的每笔现金收支进行科学的预测和规划。最后，房企应该从整体上提高企业的盈利能力、创现能力，培育房企的核心竞争力，增加企业的财务弹性和财务灵活性，最后达到增强企业化解融资风险的能力，以促进房产企业健康发展。（CCP）